Rund 7.000 Euro weniger ist eine 80 Quadratmeter große Bestandswohnung im Schnitt wert, wenn sie eine Autominute weiter von der Hauptstadt entfernt liegt. Das zeigt eine Rechnung von Autotouring. Grundlage ist eine neue Methode des Statec. Das Institut misst die Lage einer Wohnung nicht mehr in Kilometern, sondern in Autominuten. Wir haben sie mit seinen jüngsten Immobilienzahlen verknüpft.
Mersch und Esch-Belval liegen ähnlich weit von Luxemburg-Stadt entfernt. Trotzdem brauchen Autofahrer zwischen 8 und 9 Uhr morgens von Mersch aus im Schnitt 29,8 Minuten bis ins Zentrum der Hauptstadt, von Belval aus 39,1 Minuten. So steht es in den Daten, auf die sich das Statec stützt. Kockelscheuer liegt nur rund zehn Kilometer entfernt und kommt dennoch auf 27 Minuten, vor allem wegen der Staus. Vom Limpertsberg aus reichen 9,7 Minuten. Wer jeden Morgen mit dem Auto zur Arbeit in die Hauptstadt pendelt, kennt diese Unterschiede. Jetzt fließen sie auch in die amtliche Wohnungsstatistik ein.
Minuten statt Kilometer
Um die Preisentwicklung zu verfolgen, kann das Statec nicht einfach den Durchschnittspreis der Verkäufe von Quartal zu Quartal vergleichen. Werden in einem Zeitraum mehr große Wohnungen verkauft, steigt der Durchschnitt, obwohl die Preise gar nicht zulegen. Das Institut berechnet deshalb, was jedes Merkmal einer Wohnung wert ist (Fläche, Neubau oder Bestand, Keller, Stellplatz) und wie stark die Lage den Preis hebt oder drückt.
Bei Wohnungen maß das Statec die Lage bislang an der Entfernung in Kilometern zwischen Gemeinde und Luxemburg-Stadt. Das war einfach, blendete aber die Staus aus. Seit Juni 2026 rechnet das Institut stattdessen mit der durchschnittlichen Fahrzeit im Auto. Die Werte liefert das Ministerium für Mobilität und öffentliche Arbeiten. Auch bei Bestandshäusern fließt die Fahrzeit in die Berechnung ein. Eine im September veröffentlichte Studie erklärt die Umstellung.
Jede Minute kostet rund 7.000 Euro
Laut der Studie sind zwei identische Wohnungen nicht gleich viel wert, wenn eine davon eine Autominute weiter von der Hauptstadt entfernt liegt. 2025 lag der Preis pro zusätzlicher Minute im Schnitt um rund 1,2 Prozent niedriger.
Um diesen Wert in Euro zu übersetzen, haben wir ihn auf die jüngsten Preise angewandt, die das Statec und das Observatoire de l’Habitat im September 2026 in „Le Logement en chiffres“ veröffentlicht haben. Zwischen Juli 2025 und Juni 2026 kostete eine Bestandswohnung mit 70 bis 89 Quadratmetern im Schnitt 7.534 Euro pro Quadratmeter. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kommt damit auf rund 600.000 Euro. Eine Minute mehr Fahrzeit entspricht etwas über 7.000 Euro, zehn Minuten rund 68.000 Euro. Im Neubau ist der Quadratmeter teurer, dort nähert sich die Minute der Marke von 9.000 Euro. Je nach Region schwankt der Betrag. Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen aller Größen wären es im Kanton Esch-sur-Alzette rund 6.500 Euro pro Minute, im Kanton Luxemburg rund 9.400 Euro.
Zwischen Mersch und Belval läge der Unterschied, der mit der Fahrzeit zusammenhängt, damit bei rund 64.000 Euro für dieselbe 80 Quadratmeter große Bestandswohnung. Das ist eine Größenordnung, denn das Statec rechnet Gemeinde für Gemeinde.
Den reinen Preis des Staus misst diese Zahl allerdings nicht. Die Rechnung unterscheidet nicht zwischen Minuten im Stau und Minuten bei freier Fahrt. Vor allem spiegelt die Fahrzeit alles wider, was mit der Nähe zur Hauptstadt einhergeht, etwa Arbeitsplätze, Geschäfte, Behörden oder das Wohnumfeld. Dass Minuten mehr zählen als Kilometer, belegt das Statec ohnehin nicht. Meist gehen beide Hand in Hand. Die neue Rechnung erklärt die Preise nur geringfügig besser als die alte, in den vergangenen Jahren etwas deutlicher.
Das könnte Sie auch interessieren
Kaum Einfluss auf den Index
Der Preis der Minute steht nicht fest. Zwischen 2015 und 2020 stieg er von rund 1,2 auf 1,6 Prozent und sank ab 2023 wieder auf den Ausgangswert. Zu heutigen Preisen würde die Minute mit dem Satz von 2020 fast 9.600 Euro kosten. Für alle Jahre verwendete das Statec dieselben Fahrzeiten aus dem Jahr 2022. Geändert hat sich also nicht die gemessene Fahrzeit, sondern das Gewicht, das der Markt ihr beimisst.
An der vierteljährlich veröffentlichten Preisentwicklung ändert die Umstellung kaum etwas. Stärker schlägt sie bei Wohnungen durch, die Käufer noch im Bau erwerben. Davon werden nach wie vor nur wenige verkauft. Für das Statec liegt der Nutzen ohnehin woanders. Anders als die Entfernung ändert sich die Fahrzeit mit neuen Straßen, Baustellen und dem Verkehr. Das Institut will sie jedes Jahr aktualisieren.
In Luxemburg kostet die Zeit auf der Straße nicht nur Nerven und Sprit. Sie schlägt sich auch im Preis der Wohnungen nieder.
Zug und Bus außen vor
Das Statec begründet den Wechsel zu Minuten auch damit, wie gut Verkehrsmittel und Anschlüsse funktionieren. Gemessen wird aber nur das Auto, in der morgendlichen Stoßzeit. Zug, Bus und Tram zählen nicht. Für einen Haushalt, der mit öffentlichen Verkehrsmitteln in die Hauptstadt fährt, können zwei Gemeinden mit gleicher Autofahrzeit trotzdem sehr unterschiedlich abschneiden.
Als Ziel zählt nur die Hauptstadt. Esch-sur-Alzette oder die Nordstad, weitere Arbeitsplatzzentren des Landes, bleiben außen vor. Das Statec nennt eine bessere Anbindung an Bus und Bahn selbst als möglichen Baustein, um sein Modell weiterzuentwickeln.
Stau bald in der Grundsteuer?
Die Fahrzeit, mit der das Statec rechnet, ist dieselbe, die die Reform der Grundsteuer vorsieht. Der Gesetzentwurf wurde 2022 eingereicht und im Juli 2025 aufgeteilt. Der Teil zur Grundsteuer läuft seither unter der Nummer 8082A weiter. Auch in der von der Regierung geänderten Fassung bestimmt die Fahrzeit ins Zentrum von Luxemburg den Wert eines Grundstücks mit.
Laut Statec soll die Fahrzeit jedes Jahr aktualisiert werden. Theoretisch könnten eine neue Straße oder dauerhafte Staus also langfristig die Steuer beeinflussen. Der Text liegt noch im Ausschuss der Abgeordnetenkammer. Wird er verabschiedet, soll er nach dem Zeitplan der Regierung am 1. Januar 2029 in Kraft treten. Nach den neuen Regeln würde die Steuer erstmals für 2030 erhoben.
